На территории киевских вузов строят ЖК и бизнес-центры. Вот по какой схеме это происходит

В начале января на улице Метрологической в Голосеевском районе Киева снесли общежитие Национальной академии наук Украины (НАНУ), не дав людям даже забрать свои вещи. Это не первый случай, когда на территории государственных институтов или университетов продолжаются попытки построить жилые здания или бизнес-центры. Журналистка Забороны Анастасия Оприщенко разобралась, как происходит застройка, кому это выгодно и есть ли способ это остановить.

11 января на общежитие НАНУ напали вооруженные мужчины в масках. Они ворвались в комнаты, вытолкали оттуда жильцов, некоторых били. Многим даже не разрешили забрать личные вещи. После этого здание оградили забором и разнесли экскаватором. А к вечеру общежитие полностью снесли. Местные жители рассказали, что вызвали полицию, но та лишь наблюдала за ситуацией.

О вероятном сносе дома Национальная академия наук якобы предупреждала еще осенью 2016-го. В том же году НАНУ заказала экспертизу общежития, по которой его признали аварийным и непригодным для проживания. Но жители узнали об этом только через два года, когда получили уведомление о выселении.

«Это здание получило только третий уровень аварийности, а значит, его еще можно было отремонтировать», — рассказывает Забороне бывшая работница НАНУ и жительница общежития Тамара Очеретяная. Об этом она узнала от юристов, которые помогали сохранить здание, — в НАНУ никаких документов не предоставили и лишь на словах сказали, что провели инспекцию. Кроме этого, в академии утверждали, что ремонт и содержание им не выгодны. Впрочем, жителям пообещали, что при переселении они получат надлежащие жилищные условия, добавляет Тамара Очеретяная.

В общежитии зарегистрировано 68 человек, большинство из них до сих пор работает в НАНУ, некоторые родились и выросли в этом доме. Осенью прошлого года большинство семей выехало отсюда. Как рассказывает Тамара Очеретяная, сильно давили на жителей — им поднимали стоимость обслуживания придомовой территории, выключали воду, отопление, газ и свет. Однако несколько семей все же остались — в основном из-за того, что условия переселения, которые им предложили, были плохими.

«После сноса общежития мне и моей семье предложили комнату с двумя кроватями и матрасом, но сейчас я живу у знакомых, — говорит Тамара Очеретяная. — Нескольким соседям предложили комнаты в других общежитиях, остальным — лишь отдельные кровати вместо комнат. ЖЭК пообещал, что наша регистрация будет действовать постоянно, но договоры на проживание в другом общежитии выдали только на год. И понимаете, неизвестно, перезаключат ли они их с нами».

Национальная академия наук не ответила на запрос Забороны в определенные законом сроки. Но в официальном заявлении, которое появилось после выселения, представители НАНУ утверждали, что на момент ликвидации общежития там уже никто не жил, кроме «нескольких неизвестных лиц».

Почему обвиняют НАНУ и застройщика?

Хотя выселение людей из общежития НАНУ началось лишь в 2018-м, застраивать территории вокруг начали еще раньше. Дома «КСМ-Груп» — «Кришталеві джерела» — начали строить в 2009 году рядом с садово-парковым комплексом «Феофания» и музеем в Пирогово. Эта земля принадлежала Институту геологических наук НАНУ.

В 2015 году КГГА создала Генеральный план по застройке города. Уже летом 2016-го Киевсовет заказал и утвердил детальный план территории (ДПТ) на улицах, где есть здания НАНУ: Метрологическая, Заболотная и Лебедева, отдав их под ЖК. Инвестором выступило ООО «Інтербуд ТМ», которое входит в группу компаний застройщика «КСМ-Груп». Фактически, застройщик внес коррективы в генплан и проектировал застройку Голосеевского района под себя.

Осенью 2016-го академия наук подписала инвестиционное соглашение и официально передала «КСМ-Груп» 24,5 гектара в аренду под застройку на 49 лет. Это три участка — «Пирогов», «Феофания» и земли возле Голосеевского леса. Причем 14,18 гектара из этих территорий принадлежали городу, который еще в советское время предоставил их НАНУ для исследований. В сентябре 2019 года ученые приватизировали эти территории через суд. Согласно закону, 10% собственности все равно остается за государством, в этом случае — за КГГА.

После регистрации права собственности академия заключила еще один договор — суперфиций. Он оставляет за конечным владельцем, то есть городом, его право на землю, но при этом позволяет академии распоряжаться и передавать землю третьим лицам во владение с правом застройки. Таким образом, академия будто ничего не нарушает, а просто осуществляет распоряжение землями от имени государства — земли формально остаются в государственной собственности. Так территории НАНУ и передали под застройку «КСМ-Груп», с соглашением о получении вероятных инвестиций в виде квартир для ученых.

То есть юридически нет никаких нарушений в этой схеме. Но, как объясняет Забороне депутатка Киевсовета Ксения Семенова, эти застройки не происходят в интересах государства. Поэтому она считает, что важно ограничить застройку определенного типа, которая есть на балансе университетов или академии наук. Также должен быть контроль Министерства образования, потому что договор о застройке на территории университета подписывает именно министр.

«Земля — это ограниченный ресурс, — говорит Ксения Семенова. — ЖК на территории строится один раз, квартиры сдаются как служебные, но примерно через 10 лет их можно приватизировать. Фактически, можно отдать квартиру один раз работникам академии, а позже они могут уволиться или умереть, и квартиру обратно уже не вернешь. Поэтому такие условия инвестиций не являются целесообразными и выгодными для государственных учреждений».

Мы обратились к НАНУ, чтобы узнать, сколько квартир уже получили работники академии, но пока ждем ответа. В 2018 году академия от инвестиционных договоренностей получила лишь 24 квартиры из обещанных 185.

Застройщик «КСМ-Груп» фигурирует в ряде уголовных расследований, в том числе и в отношении ЖК «Кришталеві джерела», которое построено вдоль улицы Метрологической. Не все покупатели, инвестировавшие в этот новострой, получили свою квартиру. Инвесторы, которые первыми вложились в строительство, почти два года не могли получить право собственности на квартиры — у компании не было почтового адреса.

Застройщик также навязывал покупателям и инвесторам сомнительные условия при подписании договора, без которого они не могут вступить в право собственности на квартиру. Он подготовил собственный договор, который заставлял инвесторов отказаться от возмещения средств в Фонде финансирования строительства (ФФС). Это означает, что человек, купивший квартиру в «Кришталевих джерелах», в случае расторжения договора не сможет полностью вернуть вложенные деньги, а только те, что внесены изначально. А это в два раза меньше.

Также застройщик утвердил за ЖЭКом очень широкие полномочия, выходящие за пределы типовых договоров. Например, в случае любой задолженности ЖЭК мог налагать штрафы в размере цены коммунальных услуг в случае несвоевременной оплаты. Или ЖЭК мог расторгнуть договор на обслуживание с жильцом. Некоторые инвесторы отказались подписывать договор, разработанный застройщиком, — на этом основании «КСМ-Груп» через суд отобрала у инвесторов квартиры.

А что происходит с землей других университетов?

Национальная академия наук Украины — не единственная, кто придумал, как обойти систему. Кроме них на территории 12 государственных университетов уже построены или строятся новые здания. Среди университетов, которые заключили разнообразные инвестиционные соглашения, — Киевский национальный университет имени Шевченко, Национальный авиационный университет, Киевский политехнический институт, Национальная академия внутренних дел, Киевский университет имени Бориса Гринченко.

На территории КНУ сегодня 49 бизнес-центров и жилых домов, которые рассчитаны более чем на 10 тысяч квартир. Земельный участок под домом принадлежит государству, но право на распоряжение оставалось за Киевским национальным университетом. В 2003 году администрация вуза заключила инвестиционный договор с ООО «Т.М.М.» о строительстве жилого комплекса, однако не имела для этого прав. Часть здания была построена на земельном участке с одним кадастровым номером, а другая часть находится в государственной собственности, и никаких разрешительных документов по застройке данного земельного участка ООО или КНУ им. Т. Шевченко не получали.

Через инвестиционные сделки в Национальном авиационном университете построили 7 жилых домов на 3381 квартиру и два коммерческих спорткомплексы. По соглашению от 2007 года на территории заведения построили жилой комплекс на около 1000 частных квартир. Инвестор обещал передать университету 10% от общей площади квартир и предоставить 7 тысяч квадратных метров административных помещений под нужды университета. Кроме этого, застройщик обязался за свои средства создать проектную документацию на строительство. Однако НАУ потратил собственные деньги — почти 9 миллионов гривен — на разработку документов, вместо 10% от площади квартир согласился получить лишь 4%. Административные помещения вообще никто больше не вспоминал.

«Путь к застройкам на территории НАУ начался давно, — говорит Ксения Семенова. — Киевсовет изменил целевое назначение земли университета еще в 2006 году. Затем был подписан инвестиционный договор, что согласовали с ученым советом университета. Позже в этот договор внесли множество изменений. А на уровне Киевсовета можно было бы что-то изменить или спасти, когда только произошло изменение целевого назначения».

Киевский политехнический институт много раз заключал инвестиционные договоры в обмен на общежитие и квартиры для работников. Ни один из застройщиков не обеспечил университет ремонтом, общежитиями или дополнительными бонусами. Сейчас на территории возведено 4 жилых комплекса, а общежитие не вводят в эксплуатацию уже 16 лет после начала строительства.

КПИ им. Игоря Сикорского и Национальная академия внутренних дел на двоих построили 21 дом. Количество квартир в этих домах превышает количество студентов академии. Кроме того, эта земля имеет рекреационное назначение — можно строить инфраструктуру для отдыха или спортивных мероприятий, но не жилье.

Украинское законодательство запрещает передавать государственные земли в частные руки. То есть университет или академия не имеют права на застройку, однако могут выступать заказчиком. При надлежащем обосновании им дадут разрешение на застройку, объясняет Забороне юрист, активист и основатель общественной организации «Зелена хвилина» Дмитрий Перов. В таком случае университет (заказчик) не платит ничего, а застройщик обещает передать что-то университету.

Возникает замкнутый круг, где вуз надеется на инвестиции и якобы не причастен к застройщику. А застройщик, в свою очередь, говорит, что он лишь исполнитель заказа, и если выделяет какую-то землю для институции, то это может быть 2% обслуживающих территорий, гаражи, щитки электросети — и этот процент никто не проверяет, отмечает Дмитрий Перов.

Условия для инвестиционных соглашений в государственных университетах в целом схожи. Но университеты скрывают эту информацию, поэтому о большинстве таких договоренностей известно лишь из отчетов аудиторов или же уголовных производств. По данным Счетной палаты, в потере университетских земель виноваты сами учебные заведения. Университеты не только не контролировали выполнение обязательств, но и не обращали внимание на условия, которые были прописаны в соглашениях, не проводили денежную оценку территорий под застройку и их размеров.

Кто выдавал разрешение на строительство?

Государственными землями занималась Государственная архитектурно-строительная инспекция Украины (ГАСИ), которую расформировали в 2021-м. В сентябре прошлого года работники ГАСИ выдавали разрешения на строительство ночью и в выходные, примерно 30 разрешений в день. Таким образом, перед ее расформированием инспекция выдала более 400 разрешений на строительство.

ГАСИ при выдаче разрешений на проведение строительных работ допустила много нарушений. Например, относительно территории парка «Феофания» — количество спроектированных домов, этажность и размещение не соответствуют детальному плану территории (ДПТ), не соблюдены требования государственных строительных норм (ГСН), а также есть несоответствия в проектной документации. Кроме этого, ГАСИ дала разрешение на новые застройки на территории государственных университетов, например Национального авиационного. Хотя строительные работы еще не начались, но отменить их довольно трудно.

«Когда расформировали ГАСИ, на замену не создали временно исполнительный орган. Фактически, расформирование ГАСИ уничтожило последние возможные государственные регулирования, — поясняет Дмитрий Перов Забороне. — Сейчас существует ГИАГ (Государственная инспекция архитектуры и градостроения Украины), в рамках которой создали три исполнительных органа. Но ни один из них не является полностью легитимным и полномочным, потому что ГАСИ не была ликвидирована по решению Верховного Суда, как того требовала процедура. Застройщики пошли в суд, где было признано, что ГАСИ не ликвидировали окончательно, а значит, ее полномочия не могли перейти в какой-то другой орган, и именно ГАСИ остается главным органом контроля. И пока неизвестно, кто может отменить решение, а кто — продлить».

Перов подчеркивает: чтобы остановить застройку территорий государственных институтов, нужно реформировать сферу управления университетом. Государство передает, например, университетам 90% прав на управление — это многовато, считает юрист.

«Университеты имеют очень много прав на распоряжение своей собственностью. С одной стороны, это окей, потому что иначе за любую закрученную лампочку нужно было бы отчитываться и переспрашивать. Но право на распоряжение должно четко ограничиваться. Нужно или отдавать сразу всю территорию на свободное пользование, или согласовывать каждый шаг администрации университета в отношении его имущества через специальные государственные службы», — резюмирует Перов.