Земельный рынок в Украине: как теперь продавать и покупать землю

1 июля земельная реформа в Украине достигла первой важной вехи: 30-летний мораторий на продажу земли, наконец, снят. Теперь украинцы могут покупать и продавать свою землю, хоть и не совсем свободно. На рынке по-прежнему действует ряд ограничений (со временем они ослабнут), но новая политика кардинально поменяет подход к собственности на землю. Ромео Кокряцкий из Забороны разъясняет детали нововведений в этом порой щекотливом вопросе.

Почти двадцать лет землю в Украине нельзя было продавать — по крайней мере, на бумаге. Из-за так называемого моратория, впервые введенного в 2001 году, продажа земли представляла собой запутанный и зачастую теневой процесс, связанный с поиском обходных путей, бюрократических лазеек и, конечно же, со взятками. Открытие рынка земли — ключевая реформа, которой давно хотели многие западные партнеры Украины, — направлено на устранение недостатков существующей системы и выведение ее из тени.

Но пока что все только начинается и остается немало вопросов к функционированию рынка и его эффективности. Многие украинцы заняли выжидательную позицию в отношении выхода на новый рынок, говорит один чиновник в сельсовете под Киевом (он пожелал остаться анонимным). Это в целом совпадает с опросом, проведенным Фондом демократических инициатив в октябре прошлого года — тогда 58% респондентов заявили, что не планируют покупать или продавать свою землю. «Рынок очень новый. Это восьмой [на момент разговора] день его существования и люди не знают, как все сложится», — считает чиновник.

Вопрос прозрачности

На самом деле «рынок земли» — это обобщение, и речь идет о землях конкретного назначения: действовавший мораторий касался только сельскохозяйственных земель. И, несмотря на официальный запрет, такую ​​землю все-таки можно было покупать и продавать даже в условиях моратория, хотя процесс ее оформления, как правило, сопровождался бюрократическими трудностями. Один из методов продажи, по словам чиновника, заключался в изменении назначения земли с сельскохозяйственного на другое и последующей продаже небольших ее участков. При необходимости позже это назначение можно было поменять обратно.

Но самым распространенным методом «продажи» земли была ее бессрочная аренда. Обычно такого рода договоры аренды заключались устно, практически без документации, на очень длительные периоды времени — многие такие договоры были заключены вскоре после распада Советского Союза и действуют по сей день. Хотя арендатор в таком случае не становится владельцем земли де-юре, он может эксплуатировать ее как угодно долго. Поскольку такого рода аренда по большей части не регулируется, плата за нее может быть очень разной: ежемесячной или ежегодной, а также производиться в натуральной форме (нередки случаи, когда арендатор и землевладелец фактически «обмениваются» земельными участками).

Из-за неформального характера этих арендных договоров, а также теневой, сомнительной с юридической точки зрения продажи, коррупция в этой сфере стала повсеместной. Распространенными схемами были аренда государственной земли за символические суммы — при этом чиновники получали откаты, или аренда большого количества государственных земель для так называемых «частных садов» (порой на тысячи гектаров), которые позже можно было приватизировать.

В результате прозрачность стала основной целью земельной реформы в стране, и новые процедуры включают в себя множество мер по ее повышению. Но не все это приветствовали — включая нынешних землевладельцев, которые, вероятно, извлекали выгоду из серого рынка, сложившегося в рамках моратория. В конце концов, как говорит местный чиновник, «зачем вам проходить через прозрачность и продажу, если все равно можно получить доступ к этой земле?»

Обычная сделка

Немного упрощенный процесс продажи сельскохозяйственных земель в соответствии с новыми рыночными правилами выглядит так:

1. Человек, имеющий юридическое право собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения размером не более 100 га, хочет его продать. Для этого он должен выяснить, есть ли лица с преимущественными правами на покупку этой земли:
   1. Преимущественное право отдается держателям определенных лицензий на недропользование (в основном это касается разработки полезных ископаемых/ископаемых видов топлива), а также любым арендаторам, арендующим участок в настоящее время;
   2. Второе предпочтение имеет любой другой гражданин Украины, желающий приобрести землю;
   3. Юридические лица и неграждане не имеют прав на покупку земли сельскохозяйственного назначения;
   4. Не подлежат продаже земли в пределах 50 км от государственной границы, а также земли, расположенные на оккупированных территориях.
2. Продавец должен зарегистрировать свое намерение в местном кадастре и сообщить нотариусу об этом намерении, регистрации и цене, по которой хочет продать землю.
   1. В настоящее время установлен фиксированный минимальный уровень цен на земельный участок — 27 500 грн за гектар. Этот порог будет действовать следующие 8,5 лет.
3. Нотариус сообщит о намерении и цене лицам с преимущественными правами и у них будет два месяца на принятие решения. В случае отказа участок может быть выставлен ​​на продажу другим заинтересованным лицам.
4. Покупатель должен будет подписать нотариально заверенное соглашение купли-продажи и произвести оплату посредством банковского перевода.
   1. Продажа за наличные категорически запрещена. Кроме того, в законе есть положения, которые могут требовать от банков проведения процедуры «Знай своего клиента» в отношении источника средств покупателя.
   2. Налоги, уплачиваемые продавцом: 5% выручки от продажи и дополнительно 1,5% на военные нужды.

После выполнения всех пунктов новый владелец земельного участка сможет пользоваться им по своему усмотрению (в сельскохозяйственных целях). Но критики закона заявляют, что вышеописанный процесс имеет ряд проблем, начиная с земельного кадастра.

Хотя в Украине есть публичный земельный кадастр, обновления там могут быть неоднородными, а участки земли часто просто не помечены. Кроме того, местных земельных кадастров, предназначенных для подтверждения данных в центральном реестре, зачастую просто нет, а затраты на их составление могут быть непомерно высокими для сельских советов. К тому же, по словам чиновника, местные советы плохо проинформированы о том, как функционирует новый закон во всей его полноте.

Другая проблема связана с доказательством права собственности — хотя технически земельный кадастр может подтвердить право собственности на конкретный земельный участок, юридические вопросы, связанные с неправильно зарегистрированной землей — не редкость в украинских судах. Это может усугубиться тем, что с 2025 года незарегистрированная в реестре земля автоматически перейдет в коммунальную собственность.

Долгожданная, но непопулярная реформа

Но для того чтобы украинцы пришли на рынок земли, они должны увидеть положительные результаты — например, банковские кредиты. У недостатка инвестиций в украинское сельское хозяйство множество причин, но одна из них — это отсутствие доступных кредитов для фермеров. Из-за моратория землевладельцы не могли использовать свою землю в качестве залога для получения кредита, например, на установку новой ирригационной системы или приобретение сельхозтехники. Но теперь, с появлением земельного рынка, это становится возможным.

В то же время процентные ставки в Украине часто намного выше, чем в западных странах, и пока они не снизятся, люди не станут рисковать своей землей. Но вряд ли так будет всегда. Тимоти Эш отмечает, что, хотя для снижения ставок «потребуется время», это произойдет, потому что это первый подобный шанс на развитие для сельского кредитного рынка.

Все это означает, что не стоит ждать быстрого освоения земельного рынка, особенно с учетом ограничений. Но, может быть, медленный темп реформы — это не так уж плохо. Андерс Аслунд, старший научный сотрудник Стокгольмского Всемирного форума и адъюнкт-профессор Джорджтаунского университета считает, что быстрые продажи могут подорвать существующие сельскохозяйственные предприятия: «Если агрохолдинги будут вынуждены покупать землю, которой пользуются, произойдет существенная фрагментация, поскольку все захотят продать и агрохолдинги будут вынуждены сократить возделываемые площади и свои инвестиции в оборудование ради покупки земли». В других посткоммунистических странах, отмечает Аслунд, фрагментация сельскохозяйственных земель была «вредной для производства и инвестиций».

Игра в ожидание

Самым важным вопросом для тех, кто захочет продать или купить землю будет, конечно же, цена. На данный момент цены сильно варьируются — и это зависит не только от региона, в котором находится участок. Рыночным ценам нужно время, чтобы стать конкурентными. В Киевской области, например, эксперты отметили, что цены на гектар колеблются от 1000 до 2700 долларов. В других регионах, таких как Херсон и Днепропетровск, цены ближе к минимуму — 1000 долларов за гектар.

Еще одна серьезная проблема, мешающая внедрению реформы, — это, по иронии, отсутствие прозрачности в отношении того, как на самом деле будет действовать закон. Опасения по поводу продажи земли негражданам или корпорациям не способствовали положительному восприятию рынка земли — даже несмотря на жесткие ограничения и меры по повышению прозрачности, прописанные в законе. Свою роль здесь также играет украинская история отсутствия верховенства закона: во время расцвета приватизации 1990-х корпоративное рейдерство (захват собственности с помощью поддельных документов и подкупа судей) было широко распространено, и мало кто хочет, чтобы землю продали у них из-под носа подобным образом.

К лучшему или к худшему, однако, рынок земли никуда не денется, хотя может пройти некоторое время, прежде чем украинцы искренне его примут.