Через війну в Україні зруйновано більше житла, ніж було побудовано за останні 7 років. Ринок впав і може залишатися на тому ж рівні ще рік після війни. Ось чому

Після початку повномасштабного вторгнення РФ ринок нерухомості в Україні вимушено зупинився. У перші місяці війни житлові будинки практично не будувалися через загрозу російських обстрілів, а купити чи продати нерухомість було неможливо через дію воєнного стану та закритий Державний реєстр речових прав на нерухоме майно. Заборона поспілкувалася з учасниками ринку та експертами про те, де зараз найпопулярніше житло, скільки коштує квадратний метр та як виглядатиме ринок нерухомості після закінчення війни.

Чи продовжують в Україні будувати нове житло? 

Гарна новина — так.

Згідно зі звітом міжнародної аудиторської компанії Ernst & Young (EY), масштаби руйнувань української нерухомості перевищують обсяги побудованого та введеного в експлуатацію житла за останні сім років. На вересень 2022 року було зруйновано або пошкоджено 74,1 млн кв. м житла — понад 7% усього наявного житлового фонду. Однак руйнування, ймовірно, значно більші, адже через відсутність доступу до окупованих територій неможливо підрахувати відсоток руйнації на всій території країни. 

Попри загрозу обстрілів та малий попит на нове житло, забудовники продовжували добудовувати та здавати в експлуатацію житлові комплекси протягом 2022–2023 років. 

Зокрема, за минулий рік в експлуатацію було введено 92,5 тисячі квартир, що на 38,9% менше, ніж 2021 року, повідомила Державна служба статистики. За підсумками 2022 року, найбільше житла здали у Київській області — близько 1,5 млн кв. м. За нею ідуть Львівська, Одеська, Івано-Франківська та Вінницька області. Тільки у Києві забудовники добудували 908 тисяч кв. м.

Співзасновник та керівний партнер компанії INSPI Development Володимир Семенцов пояснює, що в перші місяці 2023 року обсяги будівництва не збільшилися. За підсумками першого кварталу 2023 року лише у третині новобудов, зведення яких почалося до повномасштабного вторгнення, тривають будівельні роботи.

Найбільша активність на будмайданчиках фіксується в обласних центрах, на заході країни та в Києві — 35% і 30% відповідно від загальної кількості об’єктів, що будуються. В Одесі, Дніпрі та Харкові частка активного будівництва становить 12%, 10% і 7% відповідно, зауважує у розмові з Забороною Семенцов.

Відновлення будівництва повʼязане з тим, що забудовники налагодили постачання будівельних матеріалів з українських підприємств та з-за кордону.

«Більшість вітчизняних виробників будівельних матеріалів поступово поновлюють свою роботу, зокрема це стосується бетонних заводів. Цей фактор позитивно впливає як на забезпечення будмайданчиків необхідними матеріалами, так і на цінову ситуацію: виробники, чудово усвідомлюючи наявні воєнні обставини, впроваджують досить гнучку, лояльну систему ціноутворення, тримаючи ціни в адекватних межах», — наголошує Семенцов.

Чи зростає попит на нерухомість під час війни?

З травня 2022 року влада відкрила державні реєстри. Це дозволило здійснювати транзакції з купівлі та продажу нерухомості, що стало початком повільного відновлення попиту.

Згідно з аналізом EY, попит на житло на українському ринку новобудов складає лише 30% від довоєнних обсягів у західних областях, тоді як у Києві загальний попит складає 10–20% від довоєнного.

За словами Семенцова, основною причиною невеликого зростання продажів з боку українців стала нормалізація функціонування енергосистеми України з настанням весни. 

«Переважна більшість покупців (близько 70%) зацікавлена в придбанні квартир на завершальних стадіях будівництва у відносно безпечних західних регіонах України».

Водночас Семенцов зазначив, що рівень попиту на новобудови залишається вкрай низьким. На вторинному ринку схожі тенденції: кількість укладених угод купівлі-продажу квартир та житлових будинків в Україні протягом 2022 року склала 101 000 транзакцій — це лише третина від обсягу продажів 2021 року, зазначають аналітики EY. 

Згідно з аналізом, на Сході та Півдні України відмічається найбільше падіння купівельної активності громадян (на 70–90%) через часткову окупацію цих регіонів РФ та їхню близькість до передової. 

Які ціни пропонують забудовники потенційним покупцям?

Ціни за квадратні метри усіх класів у західних регіонах, у столиці, а також в областях з великим потоком внутрішньо переміщених осіб (Запорізька та Дніпропетровська області) зростали або залишалися на приблизно торішньому рівні (докладніше про це — нижче), наголошують аналітики. Цьому сприяла девальвація гривні, зростання витрат на будівництво через ускладнення ланцюгів постачання сировини та здорожчання будматеріалів. 

Однак обмежений попит не дає змогу будівельним компаніям значно підвищувати ціни. На думку голови галузевої Ради підприємців ринку нерухомості Дніпропетровської області Сергія Логутенка, забудовники пропонують значні знижки на квартири у новобудовах. 

Згідно зі статистикою сайту з пошуку квартир ЛУН за травень 2023 року, середня вартість квадратного метра у новобудові Києва складає 46 500 грн, у Львові — 45 400 грн, а у Дніпрі вартість протягом року практично не змінювалась: в травні ціна за м² становить 41 700 грн. В Одесі за м² правлять 35 900 грн, у Вінниці — 34 000 грн, а у Харкові — 27 900 грн. У Запоріжжі вартість дещо зросла у порівнянні з минулим роком — зараз метр квадратний коштує там 34 300 грн, а у Миколаєві — 27 400 грн.

Співрозмовники Заборони наголошують, що на ринку нерухомості буде й надалі спостерігатися спад нового будівництва та зниження цін на готове житло внаслідок війни.

«Попит буде зменшуватись: грошей у людей все менше, а заробляти їх стає все важче, — наголошує у розмові Сергій Логутенко. — Ринок нерухомості інертний, тому після закінчення війни, напевно, від пів року до року ситуація буде залишатися на стадії спаду, як і під час війни».

Чи працює «єОселя» та програма компенсації зруйнованого житла?

Забудовники сподіваються, що закон №7198 щодо компенсації зруйнованого житла під час війни, який набрав чинності у травні цього року, зможе покращити ситуацію та збільшить попит на готове житло серед верстви населення, яка втратила домівки. Закон впроваджує майнові сертифікати, що матимуть вільний обіг та можуть бути використані громадянами для придбання житла на первинному ринку.

«Закон потенційно збільшить попит на 10–15%, — наголошує Семенцов. — Водночас, щоб сертифікати стали дієвими і громадяни почали їх масово вкладати саме у первинний ринок, потрібно, щоб запрацювали передбачені механізми отримання компенсації: багато що залежить від ефективності роботи комісій, що ухвалюватимуть рішення про компенсацію, справедливого механізму оцінки пошкодженого чи зруйнованого житла, а також, що найголовніше — відповідних коштів в держбюджеті для фінансування цього закону».

Від жовтня 2022 року в Україні запрацювала програма доступного іпотечного кредитування «єОселя», яку реалізують Мінекономіки спільно з Мінцифрою та ПрАТ «Укрфінжитло». 

Програма передбачає кредитування житла під 3% річних для військовослужбовців та силовиків, медиків, педагогів і науковців. Як повідомляє міністерство економіки України, за час дії програми 948 українських родин отримали доступний кредит для придбання власного житла на загальну суму понад 1,2 млрд гривень. Однак у держави виникли проблеми з фінансуванням доступних кредитів.

«“єОселя” поки себе не виправдала. Кількість схвалених кредитів від жовтня 2022 року становить лише 0,5% (з понад 46 тисяч заявок), а на первинний ринок припадає взагалі лише кілька десятків угод, — розповідає у розмові з Забороною Семенцов. — За певного вдосконалення програми — насамперед йдеться про механізми ухвалення рішень про надання кредиту та відповідне фінансування — вона може суттєво збільшити кількість угод на ринку нерухомості, з яких щонайменше 10% може припасти на первинний ринок».

Також у рамках програми влада планувала збільшити перелік категорій громадян, які зможуть отримати доступний кредит на власне житло під 7% річних, однак фінансування не дозволяє покрити потреби у кредитуванні навіть представників критично важливих професій. «Ми бачимо високий попит на пільгові кредити під 3% річних, — повідомила перша віцепрем’єрка — міністерка економіки України Юлія Свириденко. — Уряд робить все для продовження роботи програми та розширення кількості її потенційних учасників. Зараз нам необхідно надати новий імпульс фінансуванню компанії «Укрфінжитло», який дозволить розпочати процес залучення додаткових коштів, у тому числі на відкритому фінансовому ринку. Також ми розраховуємо на залучення коштів міжнародних організацій».