На території київських вишів будують ЖК та бізнес-центри. Ось за якою схемою це відбувається 

На початку січня на вулиці Метрологічній у Голосіївському районі Києва знесли гуртожиток Національної академії наук України (НАНУ), не давши людям навіть забрати свої речі. Це не перший випадок, коли на території державних інституцій або університетів тривають спроби спорудити житлові будівлі чи бізнес-центри. Журналістка Заборони Анастасія Оприщенко розібралася, як відбувається забудова, кому це вигідно та чи є спосіб це зупинити.

11 січня на гуртожиток НАНУ напали озброєні чоловіки у масках. Вони увірвалися в кімнати, виштовхали звідти мешканців, декого били. Багатьом навіть не дозволили забрати особисті речі. Після цього будівлю обнесли парканом та потрощили екскаватором. А до вечора гуртожиток повністю знесли. Місцеві жителі розповіли, що викликали поліцію, але та лише спостерігала за ситуацією.

Про ймовірне знесення будинку Національна академія наук нібито попереджала ще восени 2016-го. Того ж року НАНУ замовила експертизу гуртожитку, за якою його визнали аварійним та непридатним для проживання. Але мешканці дізналися про це лише через два роки, коли отримали повідомлення про виселення. 

«Ця будівля отримала тільки третій рівень аварійності, а отже, її ще можна було відремонтувати», — розповідає Забороні колишня працівниця НАНУ та мешканка гуртожитку Тамара Очеретяна. Про це вона дізналася від юристів, які допомагали зберегти будівлю, — у НАНУ жодних документів не надали та лише на словах сказали, що провели інспекцію. Окрім цього, в академії стверджували, що ремонт і утримання їм не вигідні. Втім, мешканцям пообіцяли, що внаслідок переселення вони отримають належні житлові умови, додає Тамара Очеретяна. 

У гуртожитку зареєстровано 68 осіб, більшість з них досі працюють у НАНУ, деякі народились і виросли в цьому будинку. Восени минулого року більшість сімей виїхала звідси. Як розповідає Тамара Очеретяна, на мешканців сильно тиснули — їм підіймали вартість обслуговування прибудинкової території, вимикали воду, опалення, газ та світло. Проте кілька родин усе ж залишилось — переважно через те, що умови переселення, які їм запропонували, були поганими. 

«Після знесення гуртожитку мені та моїй родині запропонували кімнату з двома ліжками і матрацом, але зараз я живу у знайомих, — каже Тамара Очеретяна. — Кільком сусідам запропонували кімнати в інших гуртожитках, решті — лише окремі ліжка замість кімнат. ЖЕК пообіцяв, що наша реєстрація діятиме постійно, але договори на проживання в іншому гуртожитку видали лише на рік. І розумієте, невідомо, чи вони їх з нами переукладуть».

Національна академія наук не відповіла на запит Заборони у визначені законом терміни. Але в офіційній заяві, яка з’явилася після виселення, представники НАНУ стверджували, що на момент ліквідації гуртожитку там уже ніхто не жив, крім «кількох невідомих осіб».

Чому звинувачують НАНУ та забудовника?

Хоча виселення людей з гуртожитку НАНУ почалося лише у 2018-му, забудовувати території навколо почали ще раніше. Будинки «КСМ-Груп» — «Кришталеві джерела» — почали зводити у 2009 році поруч із садово-парковим комплексом «Феофанія» і музеєм у Пирогові. Ця земля належала Інституту геологічних наук НАНУ.

У 2015 році КМДА створила Генеральний план із забудови міста. Вже влітку 2016-го Київрада замовила та затвердила детальний план території (ДПТ) на вулицях, де є будівлі НАНУ: Метрологічна, Заболотна та Лебедєва, віддавши їх під ЖК. Інвестором виступило ТОВ «Інтербуд ТМ», яке входить до забудовника «КСМ-Груп». Фактично, забудовник вніс корективи в генплан та спроєктував забудову Голосіївського району під себе.

Восени 2016-го академія наук підписала інвестиційну угоду та офіційно передала «КСМ-Груп» 24,5 гектара в оренду під забудову на 49 років. Це три ділянки — «Пирогів», «Феофанія» та землі біля Голосіївського лісу. Причому 14,18 гектара з цих територій належали місту, яке ще за радянських часів надало їх НАНУ для досліджень. У вересні 2019 року науковці приватизували ці території через суд. Згідно з законом, 10% власності все одно залишається за державою, в цьому випадку — за КМДА. 

Після реєстрації права власності академія уклала ще один договір — суперфіцій. Він залишає за кінцевим власником, тобто містом, його право на землю, але при цьому дозволяє академії розпоряджатися та передавати землю третім особам у володіння з правом забудови. Таким чином, академія ніби нічого не порушує, а просто здійснює розпорядження землями від імені держави — землі формально залишаються у державній власності. Так території НАНУ і передали під забудову «КСМ-Груп», з угодою про отримання ймовірних інвестицій у вигляді квартир для науковців. 

Тобто юридично немає жодних порушень у цій схемі. Але, як пояснює Забороні депутатка Київради Ксенія Семенова, ці забудови не відбуваються в інтересах держави. Тому вона вважає, що важливо обмежити забудову певного типу, яка є на балансі університетів або академії наук. Також мав би бути контроль Міністерства освіти, тому що договір про забудову на території університету підписує саме міністр.

«Земля — це обмежений ресурс, — каже Ксенія Семенова. — ЖК на території будується один раз, квартири здаються як службові, але приблизно через 10 років їх можна приватизувати. Фактично, можна віддати квартиру один раз працівникам академії, а пізніше вони можуть звільнитися чи померти, і квартиру назад уже не повернеш. Тому такі умови інвестицій не є доцільними й вигідними для державних установ».

Ми звернулися до НАНУ, щоб дізнатися, скільки квартир уже отримали працівники академії, але поки що чекаємо відповіді. У 2018 році академія від інвестиційних домовленостей отримала лише 24 квартири з обіцяних 185.

Забудовник «КСМ-Груп» фігурує у низці кримінальних розслідувань, зокрема й щодо ЖК «Кришталеві джерела», яке побудовано вздовж вулиці Метрологічної. Не всі покупці, які інвестували в цей новобуд, отримали свою квартиру. Інвестори, які першими вклалися в будівництво, майже два роки не могли отримати право власності на квартири — у компанії не було поштової адреси. 

Забудовник також нав’язував покупцям та інвесторам сумнівні умови під час підписання договору, без якого вони не можуть набути права власності на квартиру. Він підготував власний договір, який змушував інвесторів відмовитися від відшкодування коштів у Фонді фінансування будівництва (ФФБ). Це означає, що людина, яка купила квартиру в «Кришталевих джерелах», у разі розірвання договору не зможе повністю повернути вкладені гроші, а тільки ті, що внесені спочатку. А це у два рази менше. 

Також забудовник затвердив за ЖЕКом дуже широкі повноваження, що виходять за межі типових договорів. Наприклад, у разі будь-якої заборгованості ЖЕК міг накладати штрафи в розмірі ціни комунальних послуг у разі несвоєчасної оплати. Або ЖЕК міг розірвати договір на обслуговування з мешканцем. Деякі інвестори відмовилися підписувати договір, розроблений забудовником, — на цій підставі «КСМ-Груп» через суд відібрала в інвесторів квартири. 

А що відбувається з землею інших університетів?

Національна академія наук України — не єдина, хто вигадав, як обійти систему. Крім них на території 12 державних університетів уже споруджені або зводяться нові будівлі. Серед університетів, які уклали різноманітні інвестиційні угоди, — Київський національний університет імені Шевченка, Національний авіаційний університет, Київський політехнічний інститут, Національна академія внутрішніх справ, Київський університет імені Бориса Грінченка.

На території КНУ сьогодні 49 бізнес-центрів та житлових будинків, які розраховані на понад 10 тисяч квартир. Земельна ділянка під будинком належить державі, але право на розпорядження залишалось за Київським національним університетом. У 2003 році адміністрація вишу уклала інвестиційний договір з ТОВ «Т.М.М.» про будівництво житлового комплексу, проте не мала для цього прав. Частина будинку була споруджена на земельній ділянці з одним кадастровим номером, а інша частина перебуває у державній власності, та жодних дозвільних документів щодо забудови вказаної земельної ділянки ТОВ чи КНУ ім. Т. Шевченка не отримували.

Через інвестиційні угоди в Національному авіаційному університеті спорудили 7 житлових будинків на 3381 квартиру та два комерційні спорткомплекси. За угодою від 2007 року на території закладу побудували житловий комплекс на близько 1000 приватних квартир. Інвестор обіцяв передати університету 10% від загальної площі квартир та надати 7 тисяч квадратних метрів адміністративних приміщень під потреби університету. Крім цього, забудовник зобов’язався за свої кошти створити проєктну документацію на будівництво. Натомість НАУ витратив власні гроші — майже 9 мільйонів гривень — на розробку документів, замість 10% від площі квартир погодився отримати лише 4%. Про адміністративні приміщення взагалі ніхто більше не згадував. 

«Шлях до забудов на території НАУ почався давно, — каже Ксенія Семенова. — Київрада змінила цільове призначення землі університету ще 2006 року. Потім було підписано інвестиційний договір, що погодили з вченою радою університету. Пізніше до цього договору внесли безліч змін. А на рівні Київради можна було б щось змінити чи врятувати, коли тільки відбулася зміна цільового призначення». 

Київський політехнічний інститут багато разів укладав інвестиційні договори в обмін на гуртожиток і квартири для працівників. Жоден із забудовників не забезпечив університет ремонтом, гуртожитками чи додатковими бонусами. Зараз на території зведено 4 житлові комплекси, а гуртожиток не вводять в експлуатацію вже 16 років від початку будівництва.

КПІ ім. Ігоря Сікорського та Національна академія внутрішніх справ на двох спорудили 21 будинок. Кількість квартир у цих будинках перевищує кількість студентів академії. Окрім цього, ця земля має рекреаційне призначення — можна будувати інфраструктуру для відпочинку чи спортивних заходів, але не житло.

Українське законодавство забороняє передавати державні землі у приватні руки. Тобто університет чи академія не мають права на забудову, однак можуть виступати замовником. За належного обґрунтування їм дадуть дозвіл на забудову, пояснює Забороні юрист, активіст та засновник громадської організації «Зелена хвилина» Дмитро Перов. У такому разі університет (замовник) не платить нічого, а забудовник обіцяє передати щось університету. 

Виникає замкнене коло, де виш сподівається на інвестиції і нібито не причетний до забудовника. А забудовник, своєю чергою, говорить, що він лише виконавець замовлення, і якщо виділяє якусь землю для інституції, то це може бути 2% обслуговувальних територій, гаражі, щитки електромережі — і цей відсоток ніхто не перевіряє, наголошує Дмитро Перов.

Умови для інвестиційних угод у державних університетах загалом схожі. Але університети приховують цю інформацію, тому про більшість таких домовленостей відомо лише зі звітів аудиторів або ж кримінальних проваджень. За даними Рахункової палати, у втраті університетських земель винні самі заклади освіти. Університети не тільки не контролювали виконання зобов’язань, а й не звертали увагу на умови, що були прописані в угодах, не проводили грошову оцінку територій під забудову та їхніх розмірів.

Хто видавав дозвіл на будування?

Державними землями опікувалася Державна архітектурно-будівельна інспекція України (ДАБІ), яку розформували у 2021-му. У вересні минулого року працівники ДАБІ видавали дозволи на будівництво вночі та у вихідні, приблизно 30 дозволів на день. Так чином, перед її розформуванням інспекція видала понад 400 дозволів на будівництво. 

ДАБІ під час видавання дозволів на проведення будівельних робіт припустилася багатьох порушень. Наприклад, щодо території парку «Феофанія» — кількість запроєктованих будинків, поверховість та розміщення не відповідають детальному плану території (ДПТ), не дотримані вимоги державних будівельних норм (ДБН), а також є невідповідності в проєктній документації. Крім цього, ДАБІ дала дозвіл на нові забудови на території державних університетів, наприклад Національного авіаційного. Хоч будівельні роботи ще не почалися, але скасувати їх доволі важко. 

«Коли розформували ДАБІ, на заміну не створили тимчасово виконавчого органу. Фактично, розформування ДАБІ знищило останні можливі державні регулювання, — пояснює Дмитро Перов Забороні. — Зараз існує ДІАМ (Державна інспекція архітектури та містобудування України), в рамках якої створили три виконавчі органи. Але жоден з них не є повністю легітимним і повноважним, тому що ДАБІ не було ліквідовано за рішенням Верховного Суду, як того вимагала процедура. Забудовники пішли в суд, де було визнано, що ДАБІ не ліквідували остаточно, а отже, її повноваження не могли перейти до якогось іншого органу, і саме ДАБІ залишається головним органом контролю. І поки невідомо, хто може скасувати рішення, а хто — продовжити».

Перов підкреслює: щоб зупинити забудову територій державних інституцій, потрібно реформувати сферу управління університетом. Держава передає, наприклад, університетам 90% прав на керування — це забагато, вважає юрист. 

«Університети мають дуже багато прав на розпорядження своєю власністю. З одного боку, це окей, тому що інакше за будь-яку закручену лампочку потрібно було б звітувати та перепитувати. Але право на розпорядження має чітко обмежуватись. Потрібно або віддавати одразу всю територію на вільне користування, або погоджувати кожен крок адміністрації університету щодо його майна через спеціальні державні служби», — резюмує Перов.