В Україні почали реєструвати недобудови за новими правилами: як це захищає покупців квартир

• Верховна Рада ухвалила закон про гарантування прав на нерухомість у серпні-2022, а в дію він вступив у жовтні того ж року.
• Документ, зокрема, вводить поняття спеціального майнового права.
• Вперше спеціальне майнове право зареєстрували у жовтні 2023 року, тож процес вже випрацювано і запущено.

Закон фактично захищає інвесторів від ризику подвійних продажів квартир девелопером. Так, кожен продаж житла буде окремо вноситися у реєстр і тільки за наявності усіх необхідних документів. При цьому використовувати внесені покупцями гроші забудовник не зможе.

Заборона розповідає про закон, який посилив захист інвесторів будівництва.

Закон про гарантування прав на нерухомість: яка система

Документ передбачає низку змін щодо оформлення будівництва (багатоквартирного будинку, гаражного кооперативу, парковки тощо) та передачі прав на об’єкт.

Вперше спеціальне майнове право на майбутні обʼєкти нерухомості у Державному реєстрі речових прав зареєстрували 27 жовтня 2023 року. Було внесено дані про три об’єкти нерухомості. Скільки таких об’єктів ще очікує на реєстрацію, невідомо. Однак це означає, що сама процедура вже працює і люди, які хочуть придбати квартиру, можуть перевірити забудовника і обрати саме того, хто вже є у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ДРРП), додатково убезпечивши себе.

Спеціальне майнове право

Це різновид майнового права на майбутні об’єкти нерухомості або об’єкти, які перебувають на етапі будівництва. Без реєстрації у ДРРП продавати квартири, гаражі чи паркомісця не можна.

Замовник будівництва зобов’язаний створити певні документи у Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (ЄДЕССБ). Зокрема, заяву про державну реєстрацію спеціального майнового права. 

«Закон намагається остаточно розв’язати проблему подвійних продажів квартир під час нового будівництва та зробити ринок інвестування більш прозорим. Так, тепер девелопер будівництва (підприємець, що ініціює та виконує повний цикл робіт, включно з фінансуванням та реалізацію, тобто забудовник) після отримання дозволу на початок будівельних робіт має здійснити первинну державну реєстрацію спеціального майнового права на всі майбутні квартири. Після цього він отримує право першого відчуження майбутніх квартир інвесторам», — пояснили юристи з EVERLEGAL.

Це означає, що права щодо кожної майбутньої квартири також повинні бути у реєстрі, тобто кожен продаж передача прав буде записаний, що фактично унеможливлює подвійні продажі. Вносити дані можна буде лише за наявності усіх необхідних дозвільних документів. 

Чіткий перелік способів залучення коштів для будівництва нерухомості

Цим пунктом фактично усунули можливість залучення коштів шляхом укладення попередніх договорів купівлі-продажу. Йдеться саме про договори на недобудови чи на будинки, які ще не почали зводити. Залучати кошти від фіз- та юросіб з метою інвестування, якщо право на проведення будівельних робіт відсутнє чи тимчасово зупинено, взагалі не можна.

«Зміни усувають схеми залучення коштів, які покладали надмірні ризики на інвесторів у житлову нерухомість. При цьому закон не забороняє фінансування об’єктів, що будуть збудовані виключно за рахунок власних, кредитних або позикових коштів замовника будівництва та/або девелопера будівництва», — кажуть фахівці з майнового права.

Забудовники також зобов’язані розміщувати на своїх сайтах інформацію про замовника, генерального підрядника, запланований строк прийняття в експлуатацію, інформацію щодо права на виконання будівельних робіт, відомості про хід будівництва, відомості про майбутні об’єкти нерухомості, які продано та які продаються. Встановлюються чіткі строки обов’язкового оновлення вказаної інформації та штраф за не розкриття.

Раніше Заборона розповідала про процедуру подання запиту на відшкодування ремонту житла через єВідновлення. Гроші можна використати для оплати будівельних робіт, але лише від офіційно зареєстрованих підрядників.