Земельний ринок в Україні: як тепер продавати та купувати землю

1 липня земельна реформа в Україні досягла першої важливої ​​віхи: 30-річний мораторій на продаж землі, нарешті, знято. Тепер українці можуть купувати і продавати свою землю, хоч і не зовсім вільно. На ринку, як і раніше, діє низка обмежень (згодом вони ослабнуть), але нова політика кардинально змінить підхід до власності на землю. Ромео Кокряцький із Заборони роз’яснює деталі нововведень у цьому дещо чутливому питанні.

Майже двадцять років землю в Україні не можна було продавати — принаймні, на папері. Через так званий мораторій, уперше введений у 2001 році, продаж землі являв собою заплутаний і часто тіньовий процес, пов’язаний із пошуком обхідних шляхів, бюрократичних лазівок і, звичайно ж, із хабарями. Відкриття ринку землі — ключова реформа, якої давно хотіли західні партнери України — націлена на усунення недоліків наявної системи та виведення її з тіні.

Але поки що все тільки починається й лишається чимало питань до функціонування ринку та його ефективності. Багато українців зайняли позицію очікування щодо виходу на новий ринок, говорить один чиновник у сільраді під Києвом на умовах анонімності. Це загалом збігається з опитуванням, проведеним Фондом демократичних ініціатив у жовтні минулого року — тоді 58% респондентів заявили, що не планують купувати або продавати свою землю. «Ринок ще дуже новий. Це восьмий [на момент розмови] день його існування й люди не знають, як усе складеться», — вважає чиновник.

Питання прозорості

Насправді «ринок землі» — це узагальнення, і мова йде про землі конкретного призначення: мораторій, що діяв, стосувався тільки сільськогосподарських земель. І, попри офіційну заборону, таку землю все-таки можна було купувати й продавати навіть в умовах мораторію, хоча процес її оформлення, як правило, супроводжувався бюрократичними труднощами. Один із методів продажу, за словами чиновника, полягав у зміні призначення землі із сільськогосподарського на інше й подальшому продажі невеликих її ділянок. За необхідності пізніше це призначення можна було поміняти назад.

Але найпоширенішим методом «продажу» землі була її безстрокова оренда. Зазвичай такого роду договори оренди укладались усно, практично без документації, на дуже тривалі періоди — багато таких договорів були укладені невдовзі після розпаду Радянського Союзу й діють до сьогодні. Хоча орендар у такому разі не стає власником землі де-юре, він може експлуатувати її як завгодно довго. Оскільки такого роду оренда здебільшого не регулюється, плата за неї може бути дуже різною: щомісячною або щорічною, а також проводитися в натуральній формі (нерідкі випадки, коли орендар і землевласник фактично «обмінюються» земельними ділянками).

Через неформальний характер цих орендних договорів, а також тіньовий, сумнівний з юридичної точки зору продаж, корупція в цій сфері стала повсюдною. Поширеними схемами були оренда державної землі за символічні суми — при цьому чиновники отримували відкати, або ж оренда великої кількості державних земель для так званих «приватних садів» (часом на тисячі гектарів), які пізніше можна було приватизувати.

У результаті прозорість стала основною метою земельної реформи в країні, і нові процедури включають безліч заходів задля її підвищення. Але не всі це вітали — включно з нинішніми землевласниками, яким, ймовірно, був вигідний сірий ринок, що склався в рамках мораторію. Зрештою, як каже місцевий чиновник, «навіщо вам проходити через прозорість і продаж, якщо все одно можна отримати доступ до цієї землі?»

Типова угода

Трохи спрощений процес продажу сільськогосподарських земель відповідно до нових ринкових правил виглядає так:

1. Людина, що має юридичне право власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення розміром не більше ніж 100 га, хоче її продати. Для цього вона має з’ясувати, чи є особи з переважними правами на купівлю цієї землі:
   1. Переважне право надається тримачам певних ліцензій на надрокористування (в основному це стосується розробки корисних копалин/викопних видів палива), а також будь-яким орендарям, які орендують ділянку зараз;
   2. Другу перевагу має будь-який інший громадянин України, який бажає придбати землю;
   3. Юридичні особи та негромадяни не мають прав на купівлю землі сільськогосподарського призначення;
   4. Не підлягають продажу землі в межах 50 км від державного кордону, а також землі, розташовані на окупованих територіях.
2. Продавець має зареєструвати свій намір у місцевому кадастрі та повідомити нотаріуса про цей намір, реєстрацію й ціну, за яку хоче продати землю.
   1. Зараз встановлено фіксований мінімальний рівень цін на земельну ділянку — 27 500 грн за гектар. Цей поріг діятиме наступні 8,5 років.
3. Нотаріус повідомить про намір і ціну особам із переважними правами й у них буде два місяці на прийняття рішення. У разі відмови ділянку можна буде виставити на продаж іншим зацікавленим особам.
4. Покупець має підписати нотаріально посвідчену угоду купівлі-продажу і здійснити оплату за допомогою банківського переказу.
   1. Продаж за готівку категорично заборонений. Крім того, у законі є положення, які можуть вимагати від банків проведення процедури «Знай свого клієнта» щодо джерела коштів покупця.
   2. Податки, що сплачуються продавцем: 5% виручки від продажу й додатково 1,5% на військові потреби.

Після виконання всіх пунктів новий власник земельної ділянки зможе користуватися нею на свій розсуд (в сільськогосподарських цілях). Але критики закону заявляють, що вищеописаний процес має низку проблем, починаючи з земельного кадастру.

Хоча в Україні є публічний земельний кадастр, оновлення там можуть бути неоднорідними, а ділянки часто просто не позначені. Крім того, місцевих земельних кадастрів, призначених для підтвердження даних у центральному реєстрі, часто просто не існує, а витрати на їхнє укладення можуть бути непомірно високими для сільських рад. До того ж, за словами чиновника, місцеві ради погано проінформовані про те, як функціонує новий закон у всій його повноті.

Інша проблема пов’язана з доказом права власності — хоча технічно земельний кадастр може підтвердити право власності на конкретну земельну ділянку, юридичні питання, пов’язані з неправильно зареєстрованої землею — не рідкість в українських судах. Ситуація може погіршитися через те, що з 2025 року незареєстрована в реєстрі земля автоматично перейде в комунальну власність.

Довгоочікувана, але непопулярна реформа

Але для того, щоб українці прийшли на ринок землі, вони мають побачити позитивні результати — наприклад, банківські кредити. У нестачі інвестицій в українське сільське господарство безліч причин, але одна з них — це відсутність доступних кредитів для фермерів. Через мораторій землевласники не могли використовувати свою землю як заставу для отримання кредиту, наприклад, на установку нової іригаційної системи або придбання сільгосптехніки. Але тепер, з появою земельного ринку, це стає можливим.

Водночас процентні ставки в Україні часто набагато вищі, ніж у західних країнах, і поки вони не знизяться, люди не ризикуватимуть своєю землею. Але навряд чи так буде завжди. Тімоті Еш зазначає, що, хоча для зниження ставок «потрібен час», це станеться, тому що це перший подібний шанс на розвиток для сільського кредитного ринку.

Усе це означає, що не варто чекати швидкого освоєння земельного ринку, особливо з урахуванням обмежень. Але, може, повільний темп реформи — це не так уже й погано. Андерс Аслунд, старший науковий співробітник Стокгольмського Всесвітнього форуму й ад’юнкт-професор Джорджтаунського університету вважає, що швидкі продажі можуть підірвати сільськогосподарські підприємства: «Якщо агрохолдинги будуть змушені купувати землю, якою користуються, відбудеться істотна фрагментація, оскільки всі захочуть продати й агрохолдинги будуть змушені скоротити оброблювані площі й свої інвестиції в обладнання заради купівлі землі». В інших посткомуністичних країнах, зазначає Аслунд, фрагментація сільськогосподарських земель була «шкідливою для виробництва та інвестицій».

Гра в очікування

Найважливішим питанням для тих, хто захоче продати або купити землю буде, звичайно ж, буде ціна. Зараз ціни сильно варіюються — і це залежить не тільки від регіону, у якому розташована ділянка. Ринковими цінами потрібен час, щоби стати конкурентними. У Київській області, наприклад, експерти відмітили, що ціни на гектар коливаються від 1000 до 2700 доларів. В інших регіонах, таких як Херсон і Дніпропетровськ, ціни ближчі до мінімуму — 1000 доларів за гектар.

Ще одна серйозна проблема, яка заважає впровадженню реформи, — це, за іронією, брак прозорості щодо того, як насправді діятиме закон. Побоювання щодо продажу землі негромадянам або корпораціям не сприяли позитивному ставленню до ринка землі — навіть попри жорсткі обмеження й заходи щодо підвищення прозорості, прописані в законі. Свою роль тут також відіграє українська історія відсутності верховенства закону: під час розквіту приватизації 1990-х корпоративне рейдерство (захоплення власності за допомогою підроблених документів і підкупу суддів) було широко поширене, і мало хто хоче, щоби землю продали в них з-під носа подібним чином.

На краще чи на гірше, однак, ринок землі нікуди не дінеться, хоча може пройти деякий час, перш ніж українці щиро його приймуть.